זיקת הנאה – הבטחת הגישה לשטח מגרש של אדם

זיקת הנאה – הבטחת הגישה לשטח מגרש של אדם

במשרדי מטופל תיק העוסק בהבטחת הגישה לשטח מגרש של אדם.

בכלליות אתאר את המקרה, כמקרה בו להורים היה מגרש גדול, והם חילקו אותו לארבעה חלקים, ומסרו כל רבע לבן אחר שלהם במתנה. בחלוף השנים ביקש כל בן לגדר את השטח שלו במטרה לשמור על פרטיותו, או אז קם קול צעקה מצד אחד האחים, שעל מנת להגיע את שטח המגרש שלו, עליו לנסוע בשביל היסטורי שעובר דרך המגרשים של אחיו.

במאמר זה אבחן משפטית בקצרה את נושא זכות המעבר במגרש הזולת.

זכות מעבר כגון זו מכונה במשפט הישראלי “זיקת הנאה”.

לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969:

“זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם.”

במילים פשוטות, זיקת הנאה היא זכות במקרקעין שאיננה בגדר בעלות או חכירה, אלא מקימה לבעל הזכות את הזכאות לעשות שימוש כלשהו במקרקעין מבלי להחזיק בהם, דרך קבע (משמע זכות שימוש מוגבלת).

בכלל האמור גם הזכות לעשות שימוש במרקעי הזולת לצורכי מעבר בלבד.

את זיקת ההנאה ניתן לרשום לטובת מקרקעין אחרים, לטובת אדם מסוים, לטובת סוג של בני אדם, או לטובת הציבור.

כך לדוגמא, אם במגרש מסוים יש שביל בו עובר הציבור במטרה להגיע לגן ציבורי כלשהו, יכול והעירייה תבקש לרשום זיקת הנאה על המגרש, במטרה להבטיח כי דרך הגישה לגן הציבורי לא תיחסם בעתיד.

זיקת הנאה יכולה לבוא גם מכוח חלוף השנים.

לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, מי שהוכיח כי עשה שימוש בקרקע של הזולת, באופן שמקים זכות הראויה להיות זיקת הנאה, ועשה שימוש זה לאורך 30 שנים רצופות, יזכה בזיקת הנאה ויוכל לרשום אותה במרשמי המקרקעין.

כך לדוגמא, אם אדם עובר אל ביתו דרך המגרש של השכן, כקיצור דרך, ועושה כן במשך 30 שנים, הוא יוכל לבקש לרשום זיקת הנאה מכוח חלוף השנים, כך שהשכן לא יוכל לחסום את הדרך בעתיד.

עניין נוסף בו עולה הצורך בזיקת הנאה, הינו כאשר מחלקים מגרשים (ראה סעיף 39 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969).

כאשר מפרקים שיתוף במגרשים (פירוק בעין), ומפצלים אותם לתת מגרשים בין הבעלים השונים, חשוב להבטיח זכויות מעבר בין תת המגרשים, כדי שלא יהיה מצב בו בעל מגרש פנימי, יהיה מנותק מדרך גישה סבירה למגרש שלו. במקרה כזה, יש לבימ”ש סמכות לצוות על רישום זיקת הנאה בין המגרשים כדי להבטיח זכות מעבר/גישה נאותה.  

יש לציין כי גם לוועדה המקומית לתכנון ובניה הזכות לקבוע זיקת הנאה (ראה סעיף 63 לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965).

רישום זיקת הנאה לפי החלטה של וועדת תכנון ובניה, מתרחשת כאשר יש צורך בזכות מעבר, או בזכות שימוש מוגבלת בקרקע שכנה, לדוגמא לצורך העברת צנרת ביוב, מים, חשמל, דלק וכו’. במקרים כאלה מוסמכת הוועדה לפעול לרישום הערת כזו במרשמי המקרקעין.

כרגיל במידה שיש שאלות או אי בהירויות ביחס לכתוב, אשמח להשיב על שאלות בטלפון 050-9190171, או בתיבת הדוא”ל של המשרד yuvlaw@gmail.com .